Cada propietario de un inmueble en una comunidad de vecinos debe contribuir a los gastos generados para el correcto sostenimiento del inmueble, servicios, cargas y responsabilidades que no puedan ser individualizados mediante la gestión de su Administrador de Fincas. El mantenimiento de las instalaciones de la Comunidad como jardines, ascensor, limpieza, piscina, extintores, puerta de garaje, etc. conlleva unos gastos que se pagan a través de las cuotas vecinales, al igual que las aportaciones obligatorias al fondo de reserva para contratar seguros o para afrontar posibles imprevistos como roturas y reparaciones urgentes.
A estos gastos 'clásicos' habrá que añadir otros gastos que de seguro se producirán a corto plazo en relación con la eficiencia energética de los edificios (instalación de placas solares, aerotermia, etc.). Es en el caso en el que algún propietario deje de contribuir a estos gastos generales dejando de ingresar su cuota vecinal cuando se genera una deuda con la comunidad de propietarios.
El Certificado de Deudas es el documento que redacta quien ejerce las funciones de Secretario de la Comunidad en el que se refleja si existen deudas pendientes o no con la misma, por parte de un propietario, con el visto bueno del Presidente.
Normalmente se solicita a petición del propietario que va a vender su inmueble, local o vivienda, o por aquellos vecinos que desean conocer si están al corriente de pago en sus cuotas vecinales o por el contrario, si tienen alguna deuda con la Comunidad para poder ponerse al día. Este último supuesto es menos común y se da sobre todo en aquellas situaciones en las que el presidente de una Comunidad mantiene una conducta de dejación de sus funciones respecto a solicitar las cuotas vecinales no abonadas por sus vecinos o que no informa de la forma de hacer los ingresos de las mismas.
Ya hemos hablado anteriormente de la prescripción de los plazos para reclamar el pago de las cuotas vecinales pendientes.
El Certificado de Deudas con la comunidad de propietarios se rige por lo previsto en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal y, de forma particular, en su artículo 9.1 apartados e) y f) de esta LPH (tras la actualización publicada el 15/06/2022 con entrada en vigor el 16/06/2022, se modifica la letra f) del apartado 1 por el art. 2.1 de la Ley 10/2022, de 14 de junio de 2022)
El Certificado de Deudas en art. 9.1 LPH
e) El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
El Certificado de Deudas en art. 9.1 LPH CC
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo 17.2 de esta ley.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
El Certificado de Deudas se podrá solicitar a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad de propietarios, generalmente el secretario-administrador, y con el visto bueno del presidente. La ley de Propiedad Horizontal en su art. 9.1 dice que es el secretario de la Comunidad quien debe expedirlo, por lo que hay que tener en cuenta que para poder certificar se debe ostentar la condición de Secretario de la Comunidad.
Por ello si la gestión se lleva a través del Administrador de Fincas generalmente sea éste quien ejerza también la condición de secretario, es Secretario-Administrador, ya que la LPH señala que los cargos de Secretario y Administrador de fincas son compatibles. En el caso de que no existan los cargos de Secretario y Administrador es el Presidente quien ostenta el cargo de Secretario y es quien certifica.
El art. 9.1 LPH indica el plazo en el que se tiene que expedir el certificado. En este sentido señala que una vez recibida la solicitud del Certificado de Deudas, ésta debe ser emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
En el certificado se deberá indicar el local o vivienda de la que se trate, la planta, el piso y la puerta correctos, así como el propietario o propietarios del inmueble en cuestión. En el documento se deberá especificar los distintos conceptos por los que se adeuden cantidades a la comunidad de propietarios, en caso de existir deudas, indicando la fecha en la que el pago se debería haber realizado, por qué conceptos y por su importe.
En este artículo participan Abogados y Administradores de Fincas Colegiados formando el gran equipo multidisciplinar del portal ADEFINCAS. Más información en las otras categorías.
