El fondo de reserva es una cantidad de dinero que debe reservar la comunidad de propietarios obligatoriamente para hacer frente a todos aquellos 'imprevistos' que pudieran surgir, más o menos urgentes. La Comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien firmar un contrato de mantenimiento permanente para la finca y sus instalaciones generales con cargo al fondo de reserva.
El origen y la regulación del fondo de reserva en la Ley de Propiedad Horizontal se estableció por medio de la Ley 8/1999, de 6 de abril, con la finalidad de dotar a las comunidades de propietarios de los medios necesarios para eliminar la morosidad.
En sus comienzos el fondo de reserva no podía ser inferior al 5 % de su último presupuesto ordinario, hasta el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, en el que se incrementó el porcentaje mínimo del fondo de reserva y se estableció que estaría dotado con una cantidad que no podrá ser inferior al 10 % de su último presupuesto ordinario. La partida para dotar el fondo de reserva se incrementó entonces del 5% al 10%.
El fondo de reserva aparece regulado en el art 9.1 en su apartado f) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) entre las obligaciones que les corresponde a los propietarios y establece que:
Artículo 9.1.f) LPH. El fondo de reserva.
1. Son obligaciones de cada propietario: (...) f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo 17.2 de esta ley.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
El art. 9.1. f) ha sido modificado por la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, con entrada en vigor el 16 de junio de 2022, añadiendo el inciso de que con el fondo de reserva podrán atenderse las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo 17.2 de la LPH.
El propio artículo art. 9 LPH recoge la finalidad de este fondo de reserva y establece que éste existe para hacer frente a:
Las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca:
Cualquier obra destinada a conservar en buen estado la finca, o para las reparaciones urgentes o bien para obras de rehabilitación de elementos ruinosos, por ejemplo.
La realización de las obras de accesibilidad recogidas en el art. 10.1.b) de la LPH, esto es:
art. 10.1.b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido
La realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el art. 17.2 de la LPH:
art. 17.2 Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo 9.1 de esta ley.
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