La tácita reconducción como continuación de la relación entre el arrendatario y el arrendador

¿Qué es la tácita reconducción entre arrendador y arrendatario?

La tácita reconducción es la nueva relación de arrendamiento entre el arrendatario y el arrendador. Cuando un inmueble se encuentra alquilado y el alquiler llega a su fin por cumplirse el plazo establecido en el contrato de arrendamiento, y si se da la circunstancia de que ninguna de las partes manifiesta su voluntad de darlo por terminado, la tácita reconducción es la continuación de la relación entre el arrendatario y el arrendador. Para que la continuación del contrato de considere de tácita reconducción deben cumplirse obligatoriamente una serie de requisitos y se considera un contrato distinto al cambiar las condiciones originales del mismo y su marco legal de aplicación.

La tácita reconducción constituye una excepción a la extinción del contrato de arrendamiento cuando éste llega a su fin por el cumplimiento del plazo, por lo que no debe confundirse con la prórroga tácita, donde se prorroga el arrendamiento tácitamente dentro del mismo contrato.

Características de la tácita reconducción

Si transcurren al menos 15 días desde la finalización del contrato de arrendamiento, por cumplirse el plazo establecido en el mismo entre arrendatario y arrendador, y ninguna de las dos partes ha manifestado su voluntad de darlo por terminado, se llama tácita reconducción a la nueva relación que surge entre arrendatario y arrendador a partir de ese momento, y tiene las siguientes características:

Tácita reconduccion en art. 1566 del Código Civil CC

Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.

Características de la tácita reconducción

• Al término del contrato de arrendamiento la situación es que el arrendatario continúa disfrutando de la cosa arrendada. Para que ésta circunstancia no se produzca es preciso que el arrendador le requiera al arrendatario el desalojo de la propiedad al término del plazo del contrato o dentro de los 15 días posteriores a su vencimiento. Entonces ocurre que se extingue el contrato original, que está al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos LAU y nace otro contrato nuevo con las mismas condiciones excepto por su duración y que comienza a regirse por el Código Civil CC. El contrato se perfecciona con el consentimiento de las partes.
• Al pasar a regirse el nuevo contrato por el Código Civil, en su artículo 1567 CC establece que en caso de tácita reconducción cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal. Esto afecta a garantes o fiadores, excepto si se ha pactado que continúan en el nuevo contrato aunque se produzca la tácita reconducción.

Tácita reconduccion en art. 1567 del Código Civil CC

En el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal.

Requisitos de la tácita reconducción

Los requisitos para que se dé la tácita reconducción son los siguientes:

• Debe existir un contrato de arrendamiento sin pacto relativo a tácita reconducción.
• El arrendador no debe de haber realizado ninguna notificación al arrendatario sobre la finalización del contrato y la devolución de la cosa arrendada.
• El arrendatario debe disfrutar de la forma y manera habitual de la cosa arrendada al menos durante 15 días posteriores a la finalización del contrato. Por lo tanto un retraso en la desocupación del bien arrendado, en la entrega de llaves o en cualquier otra circunstancia de este tipo no puede entenderse como tácita reconducción.
• Se realiza con el consentimiento del arrendador, no realizando ningún acto de oposición a la permanencia del arrendatario.
• Como en todos los contratos en el momento de producirse la tácita reconducción arrendador y arrendatario deben tener capacidad para contratar pues se trata de un contrato nuevo que comienza a regirse por el Código Civil CC y no es una prórroga del anterior al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos LAU.