Este artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) hace referencia a la indemnización que debe pagar el arrendador al arrendatario, salvo pacto en contrario, y establece la forma de calcular la cuantía correspondiente. Si no existe acuerdo entre las partes, ambas designarán un árbitro para que medie sobre la cuantía de la indemnización.
La Ley a través del artículo 34 LAU intenta compensar que el arrendador o un tercero se beneficie del trabajo realizado por el arrendatario sobre la creación de clientes que pudirera haber hecho durante el tiempo que estuvo ejerciendo la actividad comercial en ese lugar, durante al menos cinco años consecutivos.
Para que exista la indemnización por extinción del arrendamiento debe de darse una serie de requisitos:
El art. 34 LAU contempla dos supuestos para el cálculo de la cuantía de la indemnización si finalmente se dan todos los requisitos anteriores y el arrendador comunica su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento.
artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes. La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:
1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.
Al arrendador lo que le interesa es que figure expresamente en el contrato de arrendamiento que el inquilino renuncia expresamente a la indemnización del artículo 34 LAU. Reflejando esta circunstancia en el contrato el arrendador no tendrá que desembolsar cantidad alguna aunque se dieran todos los requisitos anteriores.
Al arrendatario le interesará que aparezca en el contrato el derecho a indemnización por extinción del arrendamiento y determinar claramente el árbitro que calculará en caso de desacuerdo la 'renta de mercado', en caso de seguir con el arrendamiento.
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