El Título Constitutivo es el documento en el que el promotor, propietario único del edificio, formaliza la propiedad horizontal registrando este documento en el Registro de la Propiedad, realizando así la división horizontal antes de proceder a la venta de los pisos y locales. Tanto el art. 396 del Código Civil (CC) como el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se podrían decir que son la base en la que se fundamenta la Ley de Propiedad Horizontal, porque en dichos artículos se incluyen el Título Constitutivo, los Estatutos, la cuota de participación y los datos de la finca con sus normas de funcionamiento.
En el Título Constitutivo quedan así reflejados los elementos comunes y privativos, las cuotas de participación de cada parte del edificio, las limitaciones y si se puede modificar el uso de la finca.
Artículo 5 LPH. El Título Constitutivo.
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Conforme al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en el Título Constitutivo se deja constancia, en general, de:
El Edificio: Se realiza una descripción detallada en general de cada uno de los pisos o locales, servicios e instalaciones, y se describe en particular todos sus datos como medidas, planta que ocupa, anejos, etc. También debe contener una descripción de la situación hipotecaria en la que se encuentra.
La cuota de participación: Se determina por el promotor del inmueble antes de iniciar la venta por pisos la cuota que corresponda a cada uno de los propietarios según diversos factores como el uso del piso, extensión, orientación, etc.
Estatutos: En el Título Constitutivo si bien no es obligatorio que consten los Estatutos, que es dónde se recogen las normas de uso de los elementos comunes así como el destino de los pisos y locales, suele estar. Los Estatutos son muy útiles a la hora de dirimir derechos entre propietarios y constituyen las reglas que rigen el funcionamiento de la Comunidad de Propietarios. En ellos se fijan los derechos y las disposiciones propias de la Comunidad de Propietarios que no están limitadas directamente por ley. Las modificaciones en los Estatutos se llevan a cabo en Junta de Propietarios y necesitan el acuerdo por unanimidad, según el art. 17 LPH.
En este artículo participan Abogados y Administradores de Fincas Colegiados formando el gran equipo multidisciplinar del portal ADEFINCAS. Más información en las otras categorías.
